Банки и страховые компании не хотят ручаться за строителей

В новом году вступили в силу изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Теперь обязательства застройщика, помимо залога земельного участка или права аренды на него, должны обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Но, учитывая массовую неготовность страховых и кредитных организаций предоставить соответствующие услуги, строительным организациям придется прибегать к взаимовыручке.

По данным облстройнадзора, в прошлом году впервые за шесть лет в Волгоградской области был превышен квартальный показатель количества заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья. Если в четвертом квартале докризисного 2007-го заключали 1537 договоров, потом произошел спад вплоть до минимума 2010-го, когда в квартал застройщики продавали от 42 до 100 квартир. И, наконец, в третьем квартале 2013 г. продажи преодолели исторический максимум – были заключены долевые договоры на 1602 квартиры.

Строительство жилья экономкласса, появление ясных и удобных ипотечных инструментов прибавили гражданам уверенности, хотя многие до сих пор предпочитают переплатить, но купить квартиру в уже сданном доме. Осторожность обусловлена пониманием особенностей маркетинговой политики строительных компаний.

– Застройщики стремятся сделать дольщикам более привлекательное предложение и обозначают сроки окончания строительства заведомо меньшие, чем те, которых требует соблюдение строительных технологий, – поясняет руководитель облстройнадзора Николай Кундрюков. – В результате сегодня на территории Волгоградской области уже находится 29 домов, по которым сроки выполнения договоров нарушены.

Хорошо, если дольщики, хоть и с задержкой, жилье получат. В противном случае в действие должен вступить закон.

Страховое дело

Ответственность перед дольщиками отныне обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Увы, несмотря на неоднократное информирование о нововведениях, потенциальные гаранты соблюдения прав дольщиков свои предложения застройщикам еще не сделали.

– Мы наблюдаем неготовность страховых компаний и кредитных организаций к предоставлению услуг в этой сфере, – констатирует Николай Кундрюков. – На наши запросы пока не откликнулся ни один банк, не был предложен ни один страховой инструмент.

О запуске нового продукта – «Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве с 1 января 2014 года» – сообщило лишь ООО «БАЛТ-страхование». У компании нет волгоградского представительства, зато есть первый опыт страхования ответственности застройщика в другом регионе.

Остальные страховщики новое направление деятельности развивать пока не торопятся.

– Данный сегмент страхового рынка еще не развит, так как очень сложно оценить риски, связанные с инвестиционной деятельностью в строительстве, – говорит Максим Дементьев, управляющий продуктом страхования имущества Управления розничного страхования ОСАО "РЕСО-Гарантия". – Очевидно, что ответственные страховые компании готовы заключать договоры только с надежными застройщиками, принимая во внимание такие факторы, как готовность объекта, стоимость жилья, соблюдение требований технических регламентов и проектных документаций. Для просчета рисков потребуются типовые правила и актуарная база по незавершенным объектам – всего этого пока нет. Что касается запросов от застройщиков, в том числе и из Волгоградской области, то в компанию таковых пока не поступало.

Банки тоже не стремятся к заключению договоров поручительства, и на то есть свои причины.

Неподконтрольный риск

Директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью Росгосстрах Банка Вилен Ли отмечает целый ряд моментов, препятствующих развитию данного вида банковских услуг:

– В момент заключения договора поручительства невозможно определить его сумму. В случае изменения размера ответственности поручитель будет обязан отвечать на новых условиях, а возможности установить пределы изменений не будет. Это практически неконтролируемый риск. Кроме того, законом предусмотрена субсидиарная ответственность банка, то есть банк должен будет исполнять обязанности по договору как в случае отказа застройщика исполнить свои обязательства, так и в случае нарушения застройщиком "разумного срока" ответа на требование покупателя. Существенные риски банка неминуемо повлияют на стоимость поручительства, которое окажется для застройщика непосильным. В случаях, когда банк одновременно осуществляет и кредитование застройщика, и выдает ему поручительство, риск потери средств увеличится в разы. При этом не ясно, какие инструменты защиты банка можно использовать в договоре.

На территории Волгоградской области в настоящее время нет строящихся объектов недвижимости, кредитуемых ВТБ24, поэтому с какими-либо сложностями применения закона с изменениями в этом банке не сталкивались. Однако прогноз последствий нововведений здесь дают неутешительный (в первую очередь для покупателей жилья).

– Поскольку закон обязывает страховать строящиеся с 1 января 2014 года объекты недвижимости самими застройщиками, это неизбежно скажется на конечной цене квартир, – комментирует управляющий волгоградским операционным офисом ВТБ24 Светлана Федорова. – Мы уже сейчас ощущаем рост цен на жилье в новостройках в среднем на 1-2 тысячи рублей за квадратный метр. Соответственно, это может подстегнуть спрос на покупку жилья в ипотеку на вторичном рынке и наоборот – продажи жилья в новостройках будут падать.

– В недалеком будущем можно ожидать две тенденции, – дают прогноз в Росгосстрах Банке. – Во-первых, застройщики, хорошо знакомые с бизнесом друг друга, будут создавать общества взаимного страхования. Во-вторых, рынок будет уходить в более серые схемы жилищно-строительных кооперативов, на которые новые требования закона не распространяются.

Надежда на доверие

При наступлении страхового случая для получения выплаты понадобится время, в течение которого и аналогичное жилье может подорожать, и проценты по ипотечному кредиту «накапают». В итоге полученной суммы на покупку новой квартиры может попросту не хватить.

– За сглаживание этой проблемы строителям совместно с дольщиками придется платить страховую премию, которая по разным оценкам составит от 1,5% до 3% стоимости договора в год, – открывает перспективы Николай Кундрюков. – По нашим оценкам, то жилье, которое сейчас строится и нуждается в страховании, потребует 400-800 млн рублей только в Волгоградской области. Но и заплатив такие огромные деньги, мы не можем успокоиться, пока не воспитаем у застройщиков и граждан-покупателей квартир принципы взаимоуважения и взаимного доверия друг к другу.