Нелегкая доля

В июле Госдума РФ утвердила требования о размере капитала для застройщиков, работающих по схеме долевого строительства.

После вступления поправок в силу с 1 января 2017 года привлекать средства граждан смогут только компании, капитал которых полностью оплачен и соответствует возводимым площадям недвижимости. Эта и другие принятые меры направлены на защиту прав и интересов дольщиков, часто страдающих при банкротстве компаний-застройщиков. Именно дольщики в первом полугодии «вытянули» строительный рынок Волгограда из кризиса. Как они теперь будут взаимодействовать с застройщиками, «ВП» разбирает в своем обзоре.

Закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» был принят в декабре 2004 года и с тех пор неоднократно дополнялся, именно в соответствии с его положениями в России строится большинство многоквартирных домов. На этот раз в закон внесены несколько новых существенных положений. Закон утвердил ряд прямых мер по защите средств дольщиков.

С 1 января работать с ними смогут только компании, уставный капитал которых полностью оплачен и по размеру соответствует площади всех возводимых объектов долевого строительства.

А средства граждан теперь будут поступать к застройщику не напрямую, а через специальные эскроу-счета в банках. Их особенность заключается в том, что фактическое перечисление средств происходит только после передачи дольщику квартиры.

Кроме того, будет создан единый реестр застройщиков – специальный государственный информационный ресурс. Порядок его наполнения будет уточнен в отдельном постановлении Правительства РФ. Вероятно, этой работой будет заниматься федеральный орган власти на уровне одного из министерств.

Также расширится состав проектной декларации, которую застройщик обязан выкладывать в Интернете. В-третьих, положения ФЗ-214 впервые будут распространяться на строительство жилых домов «блокированной» застройки, так называемых таунхаусов.

– Эскроу-счета широко применяются за рубежом, поскольку они обеспечивают отличную защиту в части исполнения обязательств по договору, – отмечает Анастасия Малякина, юрист адвокатского бюро. – В России такой механизм появился относительно недавно – в 2014 году. И до сих пор, к сожалению, мало кто о нем знает из-за низкой финансовой грамотности населения. Широкой практики среди граждан пока не сложилось.

В поправках описывается и некий компенсационный фонд в размере не менее 1?% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Формируется он за счет обязательных взносов застройщиков, но четко процедура создания этого фонда и механизм возврата средств обманутым дольщикам еще не прописаны.

Также уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Руководитель одной из строительных компаний Волгограда Игорь Алексеев поправки в закон оценил неоднозначно:

– Долевое строительство для застройщика – это способ получить беспроцентное финансирование напрямую от граждан, а для дольщика – возможность купить жилье дешевле, без банковских процентов. Однако многочисленные дополнительные финансовые обременения в итоге делают этот сегмент невыгодным. Без господдержки «чистому» долевому строительству трудно будет работать.

Это подтверждает и текущая ситуация на региональном строительном рынке. В январе – июне темпы ввода многоквартирных домов (МКД) в Волгоградской области превысили общероссийские – если в целом по стране объем ввода МКД остался на уровне аналогичного периода прошлого года, то в нашем регионе вырос на 42?%. Одновременно увеличились количество и объем выданных ипотечных жилищных кредитов – на 35 и 39,4?% соответственно.

– Основной драйвер роста – именно долевое строительство, особенно в части госпрограммы «Жилье для российской семьи», – отметили в комитете строительства Волгоградской области. – Это одно из приоритетных направлений долгосрочной стратегии развития Волгоградской области, обозначенное губернатором Андреем Бочаровым.

Участниками программы стали около 2,4 тыс. семей, уточнили в комитете. Около 600 квартир уже продано, в целом предложение сейчас составляет 3 тыс. «программных» квартир.

Регион стал участником этого проекта в 2014 году после переговоров губернатора Андрея Бочарова с профильным министерством РФ. Крупные застройщики – участники программы –получают господдержку при строительстве инженерной инфраструктуры (до 4 тыс. рублей на 1 кв. м программного жилья), а также льготное кредитование сроком на три года с процентной ставкой от 9,5?до 13?% годовых.

А покупатели «программных» квартир могут в течение двух лет получать ежемесячную компенсацию по ипотеке. Ее размер определяется из расчета 5,5?% годовых, но не более 15 тыс. рублей в месяц. Средства на эти цели выделяются из регионального бюджета, на текущий год предусмотрено 140 млн рублей.

Фото Сергей Григоренко