Место для ввода текста.

Количество жалоб в прокуратуру и исков в суд от недовольных жильцов многоквартирных домов на ТСЖ, управляющие компании год от года растет в геометрической прогрессии. О том, как с точки зрения действующего законодательства жильцам выстраивать отношения с ТСЖ и УК, мы попросили рассказать заместителя прокурора Волгоградской области Александра Русяева.

Как выясняется, многие жильцы просто не в состоянии разобраться за что конкретно с них требуют выложить кровно заработанные. Нередки случаи, когда руководители УК и ТСЖ не знают, как подсчитать реальную стоимость техобслуживания дома, а на резонный вопрос жильцов отвечают скупым наречием «много».

Договор дороже денег

– Александр Михайлович, как же людям разобраться в этой хитрой математике?

– Единственный способ для жильцов реально контролировать все расходы на жилищно-коммунальные услуги – заключать с управляющими компаниями и ТСЖ, обслуживающими дом, договор на обслуживание. Согласно ч. 1 п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с КАЖДЫМ собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

– На что нужно обратить особое внимание до того, как в договоре мы поставим свою роспись?

– Обязательным условием договора управления многоквартирным домом является наличие в нем порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы. Проводимые органами прокуратуры проверки показывают, что собственники жилых помещений в многоквартирных домах при выборе управляющей компании утверждают условия договоров, которые предусматривают, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества определяется на общем собрании жильцов-собственников с учетом предложений управляющих компаний.

– А если решение общего собрания на этот счет нет? Как в таком случае определяется стоимость техобслуживания дома?

– Как правило, договором управления предусмотрен следующий порядок: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется равным размеру платы, установленному действующим постановлением органа местного самоуправления Волгограда. Этот документ предусматривает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, с учетом уровня благоустроенности многоквартирного дома.

– В такой ситуации плата для нанимателей – величина постоянная?

– Нет, не постоянная и может меняться. В случае принятия уполномоченным органом местного самоуправления решения об увеличении размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов для нанимателей жилых помещений, управляющая организация соответственно увеличивает размер платы за данные услуги для собственников с момента вступления такого постановления в силу.

– В одной из газет появилась информация, что для собственников жилых помещений никаких повышений стоимости услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома без решения общего собрания ни при каких условиях быть не может. Что управляющие компании лукавят, когда выставляют счета за данные услуги как нанимателям, так и собственникам помещений в многоквартирных домах. Что это противоречит Жилищному кодексу РФ и искажает содержание Постановления мэрии об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей

– Еще раз подчеркиваю, с учетом того, что собственниками помещений в многоквартирных домах не принимаются решения об установлении размера платы за ремонт и содержание общего имущества многоквартирных домов, применение при расчетах с собственниками тарифов, установленных постановлениями администрации Волгограда от 29.04.2011 № 1046 и от 31.05.2012 № 1544, не противоречит жилищному законодательству. Данный вывод подтверждается сложившейся в регионе судебной практикой.

– Но обращения в суд свидетельствуют о том, что жильцы – собственники помещений в многоквартирных домах не хотят платить наравне с нанимателями. Есть ли выход из этой ситуации?

– Конечно, есть. Если собственники жилых помещений хотят самостоятельно устанавливать плату за содержание и обслуживание своего дома, для этого им достаточно провести общее собрание жильцов-собственников, где необходимо принять решение об установлении размера платы за ремонт и содержание общего имущества. Этот простой алгоритм решения проблемы не требует для достижения желаемой цели обращения в судебные органы с заявлениями об обжаловании действий управляющих организаций либо о признании незаконными договоров управления.

– С 1 сентября изменится порядок оплаты электрической энергии, можете пояснить, в чем конкретно?

– Раньше плата за электрическую энергию, используемую в местах общего пользования, вносилась потребителями в составе платы за электрическую энергию, потребленную в жилом помещении (квартире), и ее размер зависел от объема потребленной энергии в жилом помещении (квартире). С 1 июля текущего года потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, то есть коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды. При этом, объем потребленной электрической энергии на общедомовые нужды теперь будет рассчитываться исходя из площади занимаемого жилого помещения (квартиры).

Этими же Правилами изменены полномочия контролирующих органов. С указанного времени к полномочиям Инспекции государственного жилищного надзора области по проверке технического состояния жилищного фонда, соответствия коммунальных услуг нормативам прибавятся полномочия по проверке правильности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги. Соответственно с 1 сентября данные полномочия утрачивает Управление Роспотребнадзора по области.

В компетенции Министерства топлива, энергетики и тарифного регулирования также остался вопрос правильности применения утвержденных им тарифов на коммунальные услуги.

На заметку

Пункты, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора с управляющей организацией:

В договоре с управляющей организацией в обязательном порядке должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома. Это требование содержится в ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Если в договоре, который предлагает вам подписать управляющая организация, полного перечня имущества нет, то подписывать его не следует. Необходимо добиваться внесения в договор соответствующих данных. В противном случае через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей организации не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.

Договор с управляющей организацией должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. По решению общего собрания собственников жилья, а не самой управляющей организацией, этот перечень может быть изменен. Эта возможность также должна быть отражена в договоре.