Порядок на земле и на бумаге

Почему реализовать право собственности на землю бывает не просто? Будут ли сокращены сроки предоставления земельных участков? Изменится ли механизм реализации прав собственника земельных долей? Станут ли землепользователей проверять внепланово? Когда волгоградские земли были обследованы в последний раз? Эти и многие другие вопросы обсудили участники научно-практической конференции, посвященной проблемам регулирования земельных отношений.

Землю – под пристальный контроль

Мониторинг и охрана земель – тема, которой на конференции было уделено отдельное внимание. Это и неудивительно, ведь в России за последние 40 лет из оборота выбыло около 12 млн гектаров продуктивных сельхозугодий.

– Наши почвы подвержены разрушительным процессам водной и ветровой эрозии, имеют засоления, представлены солонцами и солонцеватыми комплексами, – говорит руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Владимир Клейн. – Это приводит к истощению почв и снижению их плодородия. Поэтому контроль за хозяйствующими субъектами, которые своими действиями зачастую приводят к деградации земель, должен быть самый серьезный.

– Да, эффективное использование земельных ресурсов подразумевает выявление использованных не по целевому назначению земельных участков, – соглашается с ним министр по управлению государственным имуществом Волгоградской области Марина Леонтьева. – Однако федеральный закон о защите прав юридических лиц исключает возможность проведения внеплановых проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Это влечет их безнаказанность. В целях совершенствования механизма земельного регулирования губернатором Волгоградской области внесен проект федерального закона, с которым наша областная дума должна выйти с инициативой в федеральную Думу. Согласно ему проверки необходимо проводить не раз в три года, а раз в год. Основанием могут служить также заявления физических и юридических лиц. Это позволит выявлять случаи нарушения земельного законодательства и своевременно их устранять.

Бесконтрольность хозяйственников – не единственная проблема землепользования. До начала 90-х состояние земель изучалось за счет государственных средств, а сейчас планомерные почвенные обследования не проводятся. В связи с отсутствием федеральных, региональных и местных программ по государственному мониторингу земель деньги на изучение состояния земель Волгоградской области не выделяются. Вместе с тем в рамках реализации мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости» Росреестром в 2009-2011 годах за счет средств федерального бюджета проведены работы по изучению состояния использования земель в Волгоградской области и подготовлены рекомендации по устранению последствий негативных процессов.

За совершенство законов

– Одним из самых актуальных вопросов сегодня остается реализация закона «О дачной амнистии», – отметил Владимир Клейн в своем выступлении. – С начала действия закона в Управление поступило более 100 тысяч заявлений. И хотя в этом году количество зарегистрированных прав снизилось, этому есть логическое объяснение. Максимальный рост активности населения пришелся на 2009-2010 годы. А с продлением срока действия закона до 2015 года многие граждане оставили вопрос регистрации прав, что называется, «на потом».

Кроме того, жители области реже стали изъявлять желание владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения. Также наметилась тенденция отказа заявителей от практики «крупных выделов» и увеличилось количество земельных участков, выделяемых в счет небольшого количества земельных долей. Юридические лица не слишком активны в вопросах переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. И к ним, по мнению специалистов, неплохо было бы применить штрафные санкции.

Действующие нормы федеральных законов зачастую ущемляют права граждан и усложняют процедуру предоставления тех или иных услуг, считают волгоградские чиновники. По этой причине правительство области подготовило ряд инициатив. Они должны быть рассмотрены депутатами областной думы, которые, в свою очередь, выйдут с соответствующими предложениями на федеральный уровень.

Вот несколько примеров. Некоторые положения земельного кодекса РФ не позволяют максимально упростить и сократить сроки предоставления земельных участков. Так, для того, чтобы получить земельный участок, заявитель сначала обращается за предоставлением схемы его размещения. Процедура эта для граждан бесплатна, но требует дополнительного времени и усилий. В то же время в Земельном кодексе однозначно не прописана необходимость совершения этой операции. Следовательно, небольшие изменения помогут упростить процедуру предоставления земельных участков, сократить сроки.

– Еще один вопрос – проблемы земельного законодательства, составляющие препятствия для реализации прав собственника земельных долей, – рассказывает Леонтьева. – С 1 июля 2011 года вступили в силу изменения в положении федерального закона в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они устанавливают новый порядок выделения земельных участков и земельных долей сельхозназначения, находящихся в долевой собственности. Здесь определение доли отнесено к законотворческой деятельности субъекта. Учитывая, что в регионе почвенные исследования проведены более 20 лет назад и нынешнее состояние почв этим данным не соответствует, разумным было бы ввести установленную федеральным законом единую практику на территории всех регионов.

К вопросам, требующим рассмотрения на федеральном уровне, министр отнесла также проблему приватизации земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Дело в том, что законом Волгоградской области предусмотрено право гражданина и юридического лица на приобретение земельного участка в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной субъектом РФ по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды земельного участка при условии его надлежащего использования. Перечень документов, который может подтверждать его надлежащее использование, на федеральном уровне отсутствует. Порой это мешает принять решение и получить доказательную базу.

– Также сюда можно отнести вопрос расширения залоговой базы для сельхозпроизводителей, – добавляет Леонтьева. – Гражданским законодательством предусмотрено, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю независимо от мнения других собственников. Однако федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусматривает возможность передачи своей доли в залог. Еще один момент, требующий внимания, – отсутствие единого порядка предоставления земельного участка инвалидам, ветеранам боевых действий и льготным категориям граждан. Готовящаяся инициатива поможет этим категориям получать участки без торгов.

– Современное законодательство действительно вызывает ряд вопросов, – соглашается Татьяна Дерюгина, декан юридического факультета НОУ ВПО «Волгоградский институт экономики, социологии и права». – Если опираться на гражданское право, видим, что граждане равны перед законом, свободны по своей воле приобретать право на землю, передавать его другим лицам и так далее. Если берем земельное право, то здесь все строится на отношениях власти и подчинения. Нет такой свободы воли, и отношения строятся на запретах. Поэтому если мы берем земельные отношения, то здесь в полной мере должны применяться и гражданское, и земельное право.

Массовая оценка – не выход

В Волгоградской области за последние годы проведена серьезная работа по кадастровой оценке земель региона, проведен второй тур массовых оценочных работ земельных участков всех категорий.

Однако, как отмечают участники конференции, бизнес-сообщество, промышленные предприятия Волгоградской области, депутаты, как правило, не довольны результатами этой оценки из-за изменения налоговой нагрузки. Вместе с тем экономическая обоснованность взимаемого налога состоит не в искусственном изменении стоимости, а в экономически обоснованных налоговых ставках.

Оценка недвижимости проводится методом так называемой «массовой оценки», которая имеет большую вероятность погрешности. Из-за этого итоги оценки и реальная рыночная цена могут значительно не совпадать.

Новые изменения в законодательстве призваны решить данную проблему. Закон об оценочной деятельности был дополнен новой главой, регулирующей порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Поэтому в отношении земельных участков, по которым будет проведена новая государственная кадастровая оценка земель, у физических и юридических лиц появится возможность урегулировать свои споры не в суде, а при участии специальной комиссии. В ее состав войдут представители как власти, так и профессионального сообщества оценщиков. Кроме того, такие комиссии станут площадкой для обсуждения допущенных ошибок при определении кадастровой стоимости.

– Эффективному проведению кадастрового учета способствуют многофункциональные центры, – отмечает директор филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области. – Принцип «одного окна» уже работает в Красноармейском, Кировском, Центральном и Дзержинском районах. Хочется, чтобы МФЦ были введены и в других районах. Тогда услуги станут доступнее.