Кредитом по кризису

Кредитом по кризису
В Волгоградской области в четыре раза выросли объемы покупки строящегося жилья с помощью ипотеки

Средняя сумма ипотеки в регионе составляет 1–1,5 млн рублей, а ставки находятся в пределах 12,5-16% на вторичном рынке и 11,5–14,5% в новостройке. Во сколько обойдется жилищный кредит, и почему ипотеке кризис не помеха, выясняло «Деловое обозрение «ВП».

За январь – март 2016 года в Волгоградской области, по данным областного Росреестра, заключено свыше 460 договоров долевого участия в строительстве с привлечением ипотечных кредитов. Это в четыре раза больше, чем в I квартале 2015 года. По информации ЦБ РФ, за январь-февраль 2016 года в регионе выдано более 1,62 тыс. ипотечных кредитов на сумму 2,3 млн рублей, что больше, чем за аналогичный период прошлого года, на 16,8% и 24,1% соответственно.

В основном этот результат обеспечен действием госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, запущенной в марте 2015 года, действие которой было продлено до конца 2016 года. Максимальная ставка для заемщика по программе – не выше 12% годовых, а банк получает компенсацию упущенной выгоды до уровня ключевой ставки. За все время действия программы волгоградцам было выдано 3,5 тыс. льготных кредитов на общую сумму около 4,3 млрд рублей.

Сервис «Банки.ру» отображает 154 ипотечные программы в банках, работающих на территории Волгоградской области. Из них 51 программа на покупку квартир на вторичном рынке, 67 программ – на приобретение квартиры в новостройке, 7 – на покупку комнаты. Еще три программы система предлагает на улучшение жилищных условий под залог имеющейся недвижимости. По данным Связь-банка, средняя сумма по ипотечному кредиту в регионе составляет 1–1,5 млн рублей.

Ставки по ипотечным кредитам в регионе несколько превышают уровень в целом по России. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в Волгоградской области – 12,35% годовых, в то время как в целом по стране – 12,22%, по ЮФО – 12,29%, в Ростовской области – 12,36%, а в Краснодарском крае – 12,25%. Минимальные ставки, фиксируемые системой «Банки.ру», – 10%, однако эта ставка доступна только в рамках совместных проектов банка с конкретным застройщиком и только в рамках субсидируемой государством ипотеки. По данным Связь-Банка, средний рыночный уровень ставок на вторичном рынке в нашем регионе составляет 12,5–16%, по новостройкам – 11,5–14,5%. При этом средний размер первоначального взноса по кредитам на покупку квартиры на вторичном рынке обычно находится в границах 15–40%, в новостройке – 20–40%.

Законодательство также требует от заемщиков страховать заложенное по кредиту имущество, кроме того, банки предлагают заемщику заключить еще договор личного и титульного страхования.

– Стоимость комплексного страхования составляет 0,8–1,5% от суммы кредита, увеличенного на 10%, – уточняет начальник отдела розничного бизнеса операционного офиса «Волгоградский» Связь-Банка (Группа Внешэкономбанка) Татьяна Моор.

Можно и сэкономить на страховке, но тогда ставка кредита будет повышена на 1–1,5% годовых.

– Если кредит составит 1 млн рублей сроком на 10 лет, то ежемесячный платеж с учетом комплексного страхования составит 15,23 тыс. рублей, – подсчитала начальник Центра ипотечного кредитования регионального оперофиса «Волгоградский» ВТБ24 Наташа Кравченко. – При аналогичных условиях, но только с обязательным страхованием, – 15,82 тыс. рублей.

Помимо выплат непосредственно за пользование кредитом, заемщику также следует учитывать дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки и регистрацией недвижимости. В частности, банк потребует отчет об оценке залога, который обойдется примерно в 3 тыс. рублей. При регистрации перехода права собственности необходимо будет уплатить госпошлину – 2 тыс. рублей. За удостоверение нотариусом договора купли-продажи необходимо будет заплатить 0,5% от стоимости квартиры. Еще 700 рублей могут потребоваться за услуги нотариуса по составлению согласия супруга на совершение сделки другим супругом.

На возможность получения ипотечного кредита в наибольшей степени будут влиять уровень дохода заемщика и его официальное подтверждение, а также наличие у него поручителей. В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) отмечают, что в Волгоградской области, как и в целом по России, главную роль при одобрении заявок граждан играет кредитная политика банков. На долю таких отказов приходится больше половины – 57,5% – от всего объема отрицательных решений банков, подсчитали в бюро. На втором месте по нашему региону – отказы из-за плохой кредитной истории (18,8%). Реже всего банки отказывают в выдаче ипотеки из-за несоответствия между заявкой и информацией, известной кредитору (1,3%). Доля отказов по причине излишней закредитованности – всего 4,3%.

– В 2015 году банки тщательнее оценивали заемщиков, что привело к существенному сокращению числа заемщиков, – отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – Вместе с тем «качество» заемщиков значительно улучшилось.

Ипотечное кредитование

Ипотека – это залог недвижимого имущества, она может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т. д.) в кредит, так и по иным кредитам. Покупка квартиры в кредит – сложная многоэтапная сделка, преду-сматривающая взаимодействие заемщика с банком, продавцом, нотариусами, оценщиками и страховщиками. «ВП» рассказывает об основных этапах и особенностях получения ипотечного кредита.

Выбор ипотечной программы

Обратите внимание на следующее:

1 располагаемая сумма первоначального взноса;

2 необходимая сумма кредита;

3 желаемый размер ежемесячного платежа (соотношение платеж?/?доход);

4 максимальный желаемый срок кредитования.

Дополнительные расходы заемщика

Помимо погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту, заемщик совершает ряд платежей, большинство из которых предназначены не банку, а другим участникам ипотечной сделки. Часть таких платежей является обязательной при любой ипотечной сделке вне зависимости от того, в каком банке берется кредит. Другая часть возникает при любой сделке купли-продажи, даже если при этом не используется ипотечный кредит.

Дополнительные расходы заемщика при получении ипотечного кредита

Банку аренда индивидуального банковского сейфа

120–190

рублей в день при сроке хранения до 30 дней

Другим участникам сделки

услуги оценочной компании – за оценку квартиры – 3–5 тыс. рублей;

услуги страховой компании – за заключение договора комплексного ипотечного страхования (страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности собственником квартиры) – совокупно 1–1,5%

от стоимости недвижимости;

государственный регистрационный сбор – при оформлении недвижимости в собственность заемщика – 1 тыс. рублей для физлиц;

услуги нотариуса (при требовании банка).

Ипотечное страхование

Страхование – обязательное условие по ипотечному кредиту. Для снижения рисков по ипотечному кредиту может быть предусмотрено несколько видов страхования.

Законом предусмотрено обязательное страхование заложенного имущества (предмета ипотеки) в пользу залогодержателя (является обязательным при ипотеке).

Обычно банки требуют заключения минимум двух видов страхования:

 личное страхование: жизни и потери трудоспособности заемщика;

 титульное страхование: риск утраты права собственности собственником квартиры.

Основные параметры ипотечного кредита (cреднерыночные данные):

11–14% годовых – ставка по кредиту;

10–50% – сумма первоначального взноса;

1,5 млн рублей – средняя сумма кредита, по данным ЦБ;

5–10 лет – средний срок ипотечного кредитования.

Важно. Заемщик вправе отказаться от получения кредита с даты подписания кредитного договора до даты предоставления кредита (зачисления кредита на счет клиента) путем подачи письменного заявления, содержащего отказ от получения кредита.

1–1,5% от суммы кредита – средняя стоимость комплексного страхового покрытия по ипотечному кредиту.

Риски заемщика при ипотечном кредитовании

Риск потери/снижения доходов или увеличения расходов на погашение кредита.

Потеря работы, уменьшение размера заработной платы, рост расходов заемщика, утрата трудоспособности – все это влияет на возможность заемщика своевременно погашать ипотечный кредит.

На способность своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредиту влияет также курс иностранной валюты, в которой получен кредит.

Валютный риск снижается, если брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает доход (доход, за счет которого предполагается исполнять обязательства по кредиту).

Риск снижения стоимости залога.

Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то при возникновении у заемщика финансовых затруднений и необходимости продажи заложенного жилья полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту.

Риск утраты предмета залога.

Существует риск того, что заложенное жилье может быть уничтожено или повреждено (пожаром, взрывом и т. д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита (займа).