Оценочное неравновесие

Кадастровая и рыночная стоимость: почувствуйте разницу.Случаи оспаривания кадастровой оценки земельных участков в регионе приобретают все более массовый характер. О том, как достичь в этой ситуации баланса государственных и предпринимательских интересов, речь шла на открытом заседании регионального совета по оценочной деятельности.

Основная проблема сегодня заключается в том, что при установлении кадастровой стоимости земли интересы государства и предпринимателей диаметрально противоположны. И если первое по понятным причинам заинтересовано в том, чтобы эта величина была максимально возможной, то вторые, напротив, – в ее минимальных значениях.

– С момента утверждения в регионе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в ноябре прошлого года только по земельным участкам, расположенным в пределах Волгограда, в арбитражный суд поступили 168 исковых заявлений, – отметила заместитель начальника правового департамента министерства по управлению госимуществом Волгоградской области Анна Пискова. – Иски были направлены собственниками либо арендаторами земельных участков, которые не согласны с утвержденными результатами кадастровой оценки.

На сегодняшний день из общего числа предъявленных исков уже рассмотрено боле трети – 58. Решения по ним вступили в законную силу. При этом нет ни одного судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. А это значит, что суд соглашается с теми результатами расчета рыночной стоимости, которые представляют истцы-предприниматели и на основе которых требуют установить кадастровую оценку. Таким образом, по вынесенным судебным актам 40 решений – об удовлетворении исковых требований в полном объеме, еще 18 судебных разбирательств закончились мировым соглашением сторон.

Вместе с тем расчеты представляемой в суд рыночной стоимости у мингосимущества региона вызывают серьезные вопросы. Прежде всего, потому, что в большинстве случаев заявители настаивают на таких цифрах, которые в разы и даже десятки раз ниже утвержденной кадастровой стоимости земли. Как показывает статистика судебных разбирательств, в большинстве случаев их итогом является снижение кадастровой стоимости в среднем в три-шесть раз. Есть примеры, которые и вовсе не укладываются ни в какие рамки. Так, в ходе недавнего судебного разбирательства кадастровую стоимость земельного участка удалось снизить в 36 раз – с 11 миллионов рублей до 300 тысяч, а в другом случае – в 52 раза: с 6,6 миллиарда рублей до 120 миллионов рублей.

Помимо Волгограда, эта проблема остро стоит в Волжском и Михайловке. А ведь массовое оспаривание кадастровой стоимости земли напрямую отражается на доходах муниципалитетов. Их бюджеты несут потери из-за соответствующего снижения величин арендной платы и земельного налога как следствия снижения кадастровой стоимости недвижимости.

– Проблема в том, что в ходе судебного разбирательства не дается оценка механизму определения рыночной стоимости земельного участка, – подчеркивает первый заместитель министра по управлению госимуществом Волгоградской области Вера Тихомирова. – Соответственно, достоверность этих расчетов судом не устанавливается. Между тем, как показал экспертный анализ отобранных нами 19 спорных ситуаций, в 11 случаях определенная оценщиками рыночная стоимость не соответствовала диапазону цен на сопоставимые объекты. В десяти случаях было нарушено законодательство об оценочной деятельности.

В этой связи участники регионального совета обратились к сообществу оценщиков с настоятельным требованием не злоупотреблять своим правом влияния на кадастровую стоимость земли. Институт оценки должен быть действительно независимым инструментом. В своей работе оценщики должны руководствоваться соблюдением принципов земельного законодательства, одним из которых является баланс интересов общества и государства, то есть создание объективного экономического базиса для исчисления земельных платежей.

Руководство мингосимущества региона намерено активнее обращаться в саморегулируемую организацию с требованием проведения внеплановых проверок в отношении отдельных оценщиков. Помимо этого, ведомство считает необходимым рассмотрение этой проблемы на федеральном уровне, поскольку с ней столкнулись и в других регионах. Иначе под вопрос может быть поставлена сама процедура утверждения кадастровой оценки недвижимости.

Поделиться в соцсетях