Один за всех и все за дом

Один за всех и все за дом
Создание советов многоквартирных домов – вопрос, который сейчас волнует многих собственников. На телефон «прямой линии» с заместителем председателя комитета по ЖКХ Волгоградской области Светланой Удаловой поступила масса звонков не только от заинтересованных граждан, но и от членов уже созданных советов. Итоги беседы мы сегодня предлагаем вашему вниманию.

Панацея от проблем
– Сейчас много говорят о необходимости создания советов многоквартирных домов как о какой-то панацее от недобросовестных УК. Объясните, что реально может совет дома? Какие у него есть рычаги воздействия? Виктория Сергеевна, Кировский район.
– Совет многоквартирного дома – это вид представительства собственников, в частности во взаимоотношениях с управляющей организацией. С одной стороны, совет должен принимать активное участие при утверждении условий договора управления, особенно касающихся перечня, видов работ, их объемов и, соответственно, стоимости таких работ. Четко зная, какие работы, с какой периодичностью управляющая организация должна выполнять, совету проще осуществлять контроль за их выполнением. Члены совета – собственники дома, для которых качество выполняемых управляющей организацией работ является наглядным. Потому им легко отслеживать и фиксировать факт исполнения или неисполнения обязательств со стороны УК. Результатом такого контроля могут являться акты выполненных работ, подписываемые председателем совета, либо акты о некачественном оказании услуг.
Подписание таких актов собственники могут доверить председателю совета. Совет дома должен каждый раз реагировать на некачественно выполненную работу и отражать это документально. При необходимости проверка качества услуг может осуществляться с привлечением Государственной жилищной инспекции.
Управляющая организация и собственники должны стать равноправными сторонами договора управления, причем именно собственники принимают решение, каким образом им управлять своим домом и с какой управляющей организацией сотрудничать. Об этом необходимо помнить и управляющей организации, и самим собственникам.
Меняем управленцев
– В нашем доме уже выбрали совет, но теперь нам, жильцам, не нравится, как он работает. Можно ли переизбрать совет многоквартирного дома? Иван Яковлевич Шаповалов.
– В соответствии с ч. 10 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников. Процедура проведения такого собрания аналогична процедуре проведения собрания по избранию совета. Методическое пособие по созданию совета многоквартирного дома, с пошаговой инструкцией по проведению общего собрания, размещено на сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области – kgkh@volganet.ru, раздел «Реформа ЖКХ», методические рекомендации.
– Как можно проверить правомерность действий нашей управляющей компании, можно ли ее поменять на другую? Николай Крохин.
– Смена управляющей организации означает расторжение договора управления с предыдущей управляющей организацией и заключение договора с новой компанией, либо выбор иного способа управления: ТСЖ, непосредственное управление. Во-первых, договор может быть расторгнут по соглашению сторон: управляющей организации и собственников. Во-вторых, собственники вправе отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Для этого собственникам необходимо доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязательств. Именно здесь требуется применение механизма контроля над деятельностью управляющей организации со стороны совета МКД путем составления актов о нарушении качества оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту и т.д. Также подтверждением факта неисполнения обязательств являются результаты проверок со стороны органа уполномоченного в сфере жилищного контроля – Государственной жилищной инспекции.
При наличии достаточных оснований собственники на общем собрании принимают решение о расторжении договора управления, о чем уведомляется управляющая организация. Здесь необходимо помнить, что для расторжения договора управления необходимо соблюдать саму процедуру расторжения. При этом нужно помнить, что новая управляющая организация может приступить к своим обязанностям только после завершения процедуры расторжения со старой компанией, иной подход создает почву для возникновения «двойных» управляющих организаций и «двойных» квитанций.
– Мы хотим сменить управленцев, в связи с этим возникают вопросы: куда можно обращаться, чтобы обжаловать действия УК? Имеет ли право УК, которую выбрали жильцы, отказать жителям в заключении договора? Есть ли реестр всех УК и их услуг? Сергей.
– Обжалование действий управляющей организации возможно самостоятельно собственниками в судебном порядке. Кроме того, вы вправе обратиться в Управление Роспотребнадзора по Волгоградской области, Государственную жилищную инспекцию Волгоградской области.
Что касается реестра управляющих организаций, то все управляющие организации Волгоградской области размещают свою информацию на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Волгоградской области (gzhi.volganet.ru), в том числе там присутствует информация по управляющим организациям Волгограда в разрезе районов.
Заключение договора управления многоквартирным домом, в случае если это происходит не по результатам конкурса, является добровольным волеизъявлением сторон. Управляющая организация такая же сторона договора и вправе не заключать такой договор, если условия, предлагаемые собственниками, ее не устаивают. Если собственники не смогут выбрать управляющую организацию самостоятельно, то они вправе обратиться в орган местного самоуправления, чтобы им был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Кто у вас главный по дому?
– Создание советов – обязательное явление, и есть ли для этого какие-то ограничивающие сроки? Что будет, если его не создадим? И вообще, сколько человек входит в состав совета? Кто имеет на это право? Будет ли в этом случае человек получать зарплату? Валентина, Дзержинский район.
– Советы многоквартирных домов должны быть избраны повсеместно, обязанность собственников по созданию советов установлена статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ (за исключение домов, где созданы ТСЖ, ЖСК). Здесь же установлен срок для их создания – до 1 июля 2012 г. В тех домах, где граждане сами не проявят активности, орган местного самоуправления обязан инициировать общее собрание и рассмотреть на нем вопрос о создании совета. Количество человек в составе совета зависит от параметров конкретного дома (количество подъездов, этажей). Как правило, это один председатель и по одному представителю от подъезда. В состав совета может входить только собственник помещения в данном многоквартирном доме. Жилищным законодательством не предусмотрена возможность оплаты за работу в совете. Однако вопрос о вознаграждении может быть решен собственниками самостоятельно, на общем собрании.
– В нашем доме совет многоквартирного дома еще не создан. Кто может в этом помочь? Светлана Лапицкая.
– В начале этого года ГОАУ Волгоградской области «Волгоградский государственный учебно-курсовой комбинат» был проведен цикл семинаров на тему создания советов многоквартирных домов, в настоящий момент учебно-курсовой комбинат проводит консультации по данной теме, с предоставлением методических пособий (телефон: 35-27-32). Кроме того, методическое пособие по созданию совета многоквартирного дома, с пошаговой инструкцией по проведению общего собрания, размещено на сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области- kgkh@volganet.ru, раздел «Реформа ЖКХ», методические рекомендации.