Проблемы снизу. Что делать, если подвал…

«ВП» подскажет, как грамотно разрешить проблемные ситуации, возникающие у жильцов многоквартирных домов.

...занят пивнушкой

Проблема

Вот уже второй год жильцы дома по ул. Космонавтов, 34 воюют с владельцем подвального помещения, который открыл там кальянный клуб. Когда завсегдатаи заведения собираются, в квартирах сверху стоит запах дыма, витает приторно сладкий аромат добавок для табака.

– Роспотребнадзор выявил превышение содержания оксида углерода в воздухе квартиры почти в два раза. Кроме того, Центр гигиены и эпидемиологии обнаружил превышение допустимого уровня звука, – рассказывает Любовь Голикова, жительница дома. – Но в администрации Дзержинского района нам сообщили, что подвал продан.

Аналогичная ситуация сложилась в доме по ул. Кузнецова, 51. С той лишь разницей, что подвал находится не в собственности, а в аренде, а вместо кальянной там пивбар.

Причины

Желание УК заработать на продаже помещения или сдаче его в аренду.

Решение

Для начала нужно установить статус помещения: сдано в аренду, или продано, либо принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности. Эти сведения можно получить в управляющей организации, если отказывают – в Управлении федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии или МФЦ, а также в департаменте муниципального имущества мэрии.

– Если помещением владеет администрация, тогда, вероятнее всего, оно просто сдается в аренду. И здесь надо с мэрии требовать принять меры к арендатору, – говорит Олег Капустин, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ.

Если подвал принадлежит жильцам, надо обратиться в УК и узнать, на каком основании помещение сдается или продано. При несогласии жильцы могут обратиться в суд.

– Нужно иметь в виду, что в договоре управления домом может быть прописано, что управляющая организация имеет право сдавать подвал в аренду и жильцы против этого не возражают. Это должен подтверждать протокол собрания, – комментирует Капустин.

Установив статус помещения, нужно обращаться в Роспотребнадзор, указывая на нарушение санитарных правил – превышение допустимого уровня шума, и добиваться устранения нарушений.

...завален мусором

Проблема

В подвале дома по ул. Штеменко, 31 постоянно грязно и периодически сыро.

– Дому 40 лет, сколько я помню, с подвалом постоянно были проблемы, – рассказывает волгоградка Алла Оникиенко, председатель совета дома. – Если они спускают воду из труб, то прямо там, если снимают у кого?то батарею – валят туда же. Плюс старые трубы, теплоизоляция рваная.

По словам Оникиенко, такая ситуация во всех шести подъездах. Как следствие, лопающаяся штукатурка на первых этажах, антисанитария, вонь и блохи.

Причины

Ненадлежащее обслуживание дома УК, свободный доступ в подвалы, неисправное состояние трубопроводов и канализации, транзитная теплотрасса под домом.

Решение

Следить за состоянием подвальных помещений в доме должна УК. Она обязана обеспечить оптимальный температурно-влажностный режим подвалов, чистоту и доступность прохода, а также защиту от проникновения грызунов, кошек, собак. Кроме того, как говорит Александр Ошеров, председатель правления Ассоциации советов многоквартирных домов Волгограда, в подвалах обязательна вентиляция.

В случае обнаружения затопления или замусоривания подвала необходимо подать заявку в письменной форме либо устно в аварийно-диспетчерскую службу. УК должна в течение суток проинформировать о причинах произошедшего либо согласовать с потребителем дату и время проверки. По ее окончании составляется акт. Один экземпляр передается потребителю.

В случае если проверка не проведена и нет возможности уведомить жилконтору о нарушении в связи с некачественной работой АДС, потребитель вправе составить акт самостоятельно. Механизм прописан в 10?й главе Постановления Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг».

– С документом проще обратиться в органы жилищного контроля, если УК не исправит ситуацию, а кроме того, акт – это весомое доказательство на случай решения спора в суде, – прокомментировал Александр Ошеров.

...закрыт

Проблема

Собственники жилья в многоквартирном доме хотят осмотреть подвал на наличие незаконной врезки в систему отопления, или на предмет течей в трубопроводе, или на предмет подготовки к отопительному сезону. Однако подвал закрыт на ключ. УК разрешения на осмотр не дает.

Причины

1. Нежелание жилконторы сознаваться в наличии нарушений при эксплуатации инженерных систем, проходящих в подвале.

2. В п. 3.4.5 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорится, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Решение

– УК может не пускать в подвал только в том случае, если там проходят инженерные узлы, доступ к которым ограничен либо технологическими требованиями, либо правилами техники безопасности, – комментирует Александр Ошеров. – Обычно, исходя из практики, ключ имеется у председателя дома и управляющей организации.

А вообще последняя не имеет права не предоставлять доступ, подвал – собственность не УК, а жильцов дома. И совет: заходить в подвал лучше с представителями жилконторы, чтобы потом с их стороны не было нареканий в адрес собственников, – поделился мнением Александр Ошеров.

Решить проблему в случае непредставления доступа можно с помощью жалобы в департамент ЖКХ и ТЭК. В тексте указать, что УК ограничивает право собственников в распоряжении общим имуществом.

...кому?то продан

Проблема

Еще в 2006 году жильцы дома по ул. Краснополянской, 3 решили узнать, кому принадлежат подвальные помещения. Выяснилось, что несколько подвалов мэрия зарегистрировала на себя и продала одним днем. При этом один из них уже перешел из рук в руки три раза. Часть подвалов департамент муниципального имущества продать не успел – их удалось отстоять.

Причина

Неоформление жильцами дома права общедолевой собственности на подвальное помещение с момента начала приватизации. Известно, что изначально жилым фондом распоряжался муниципалитет. С началом приватизации люди стали оформлять в собственность квартиры, однако это вовсе не означало, что у них появляется право распоряжаться нежилыми помещениями – подвалами, чердаками и т. д. Как говорят эксперты, это возможно только после регистрации таких помещений в общедолевую собственность на всех жителей дома. Если это не сделано, мэрия, ссылаясь на Постановление ВС РФ от 27.12.1991 г. № 3020?1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…», может считать себя владельцем таких нежилых помещений. И как только находятся желающие их приобрести, горадминистрация запросто может быть готова продать.

Решение

– Согласно ЖК РФ, ст. 36, все подвалы, в которых имеется хотя бы один вид общедомовых инженерных коммуникаций, должны относиться к общедолевой собственности, соответственно, распоряжаться ими имеют право только собственники. Подобное заключение вытекает и из ст. 290 ГК РФ, – комментирует Игорь Вихорев, председатель ТСЖ «Краснополянская, 3».

Но, чтобы собственники могли распоряжаться подвалом, нужно сначала его зарегистрировать, то есть получить запись в Едином государственном реестре прав об общей собственности на всех жителей в долях. Это можно сделать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Уже после этого решением общего собрания можно делегировать права по распоряжению общим имуществом кому?то из жильцов при непосредственном способе управления, председателю ТСЖ, согласно уставу, или директору УК.