На вопрос отвечает юрист ОАО "Волга-Медиа" Мария Семикашева:
– Да, действительно ваш знакомый прав. Специалисты, занимающиеся риелторской деятельностью, сделки с «наследственными» квартирами относят к разряду наиболее рискованных. И очень правильно, что вам посоветовали обратиться к юристу. Приобретая недвижимость, полученную продавцом по наследству, вы сильно рискуете, и даже контроль со стороны юриста не даст стопроцентной гарантии «чистоты» данной сделки.
Покупая подобную недвижимость, необходимо с особой тщательностью проверить правоустанавливающие документы, установить законность права собственности продавца.
Многие полагают, что главным документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности, но данное свидетельство выдается на основании свидетельства о праве на наследство. Именно свидетельство о праве на наследство, полученное у нотариуса, является правоустанавливающим документом и подлежит наиболее тщательному изучению. Согласно закону наследник получает его по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
Основной риск при покупке недвижимости, полученной по наследству, заключается в том, что могут объявиться наследники, законные права которых не были учтены при выделении наследства. Сведения о таких наследниках могут обнаружиться после вступления в наследство продавца и продажи квартиры.
Если раньше круг законных наследников был достаточно узким, то сегодня он заметно расширился. В некоторых случаях претендовать на свою долю могут не только дети, супруги, родители, братья или сестры умершего, но даже племянники. Не стоит забывать и о лицах, находящихся на иждивении у наследодателя, которые также призываются к наследованию. В случае, если подобные наследники объявятся и докажут законность своих притязаний на наследство, то сделку купли-продажи признают недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.
Дело в том, что нотариус выдает свидетельство о праве на наследство по заявлению наследника и в его обязанности не входит розыск всех возможных наследников. Он оперирует информацией, полученной от обратившихся к нему наследников, которые зачастую утаивают сведения о других наследниках. Распространены ситуации, когда наследники, проживая в другом городе, не поддерживали отношения с умершим и долгое время не знали о его смерти и по этой причине не обращались к нотариусу.
В данной ситуации, чем больше времени прошло с момента принятия наследства, тем меньше вероятность, что оно будет оспорено. Правда, это не значит, что риск отсутствует полностью.
Многие полагают, что если наследование произошло по завещанию, то поводов для беспокойства нет. На самом деле даже завещание не является гарантией «чистоты» сделки. Завещание также может быть оспорено в суде.
Таким образом, если покупатель квартиры не установил полный круг наследников, риск погрязнуть в долгих судебных тяжбах, а может, и риск потерять квартиру очень велик. Стоит отметить, что ни одна проверка не даст стопроцентной гарантии.
Многие специалисты рекомендуют покупателям «наследственных» квартир использовать возможности титульного страхования. Титульное страхование – самый эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. Такая страховка предусматривает гарантию возврата денег, если сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной. Кроме того, сделке будет обеспечен контроль со стороны страховой компании.
