Подводные камни ипотеки – о чем не рассказывают в банках

Ставки манят

Ипотечный рынок в Волгоградской области только за первое полугодие 2017 года вырос на 22,3% и достиг 9,5 млрд рублей, сообщили нам в отделении по Волгоградской области Южного ГУ Центробанка. Количество сделок растет благодаря большому предложению квартир в новостройках и активной работе в этом направлении региональных властей, которые субсидируют некоторым категориям граждан часть процентной ставки. Это позволяет покупать у отдельных застройщиков жилье даже под 7% годовых при минимальной ставке в коммерческих банках 9,5%. Федеральное агентство по развитию ипотечного кредитования по своим проектам сделало ставки еще меньше – 6,45% годовых.

Государство стимулирует развитие ипотечного рынка не только финансовой поддержкой, но и административными мерами. Например, оптимизирует процедуру регистрации собственности, что заметно уменьшает временной отрезок выхода на сделку, а также снижает расходы на нее. Однако банки часто идут на хитрости, и надо быть готовым к тому, что сделка в среднем обойдется дороже, чем вы рассчитывали изначально.

2 пишем, 4 в уме

Все свои затраты по оформлению ипотеки надо вдумчиво просчитать. Если вы берете 1,7 млн рублей под 9,5% годовых и добросовестно платите по счетам все положенные 20 лет, то фактически недвижимость вам обойдется в 3,9 млн рублей. Многие наивно полагают, что инфляция съест эту разницу и они все равно останутся в выигрыше. Увы, это не так.

– 10 лет назад однокомнатная квартира в Ворошиловском районе Волгограда стоила на вторичном рынке в среднем 1,7 млн рублей, а сейчас за эту цену в этом районе легко купить уже не однушку, а двушку, – приводит пример риелтор Оксана Мельникова. – А если учесть, сколько за 10 лет вы заплатили банку по процентам, становится понятно: недвижимость перестала быть твердой, беспроигрышной инвестицией.   

Причем почти все банки сейчас применяют практику так называемых аннуитетных платежей – то есть первые 10 лет с вас будут брать только проценты, а другие 10 лет вам предстоит гасить основной долг. Это выгодно банку, но никак не вам. Представьте, что вы исправно платили ипотеку половину срока, обозначенного в кредитном договоре, а потом вдруг решите полностью погасить долг. Вот тут вас ждет неприятный сюрприз – банк вам предъявит к оплате сумму, какую вы брали изначально!

Но это еще не все. Федеральное законодательство обязало заемщиков страховать жизнь и приобретаемое имущество, то есть из года в год вы обязаны перезаключать договоры страхования, а это минимум 10–20 тысяч рублей в год. Итого за 20 лет конечная стоимость ипотечного жилья возрастет еще на 200–400 тыс. рублей.

От чего «спасает» страховка

Страхование жизни для заемщика ипотеки обязательно, но вот деньги страховые компании выплачивают неохотно, отмечают в Национальном юридическом центре.

– В случае смерти заемщика процедура получения страховой выплаты сложная и длительная, в среднем она занимает полгода. И все это время ипотечные платежи необходимо осуществлять в соответствии с графиком, – отмечают в центре. – Поэтому родственники умерших заемщиков ипотеки часто предпочитают просто не вступать в наследство. Кроме того, страховые компании не спешат расставаться с деньгами, и получать страховую выплату приходится нередко через суд. Это еще дольше затягивает процедуру и требует расходов на ведение судебного процесса.

Та же ситуация и со страхованием имущества. Можно делать обязательные выплаты на случай разрушения стен, риск которого минимален. Но, если вдруг во время пожара выгорит вся квартира, страховая не станет возмещать ущерб: такого риска в документе не значится. Поэтому стоит предусмотреть страховой полис, учитывающий все наиболее вероятные риски. Тем самым вы обезопасите себя и свою семью.

Оформление сделки тоже обойдется в копеечку

С 2016 года все сделки с долевой собственностью регистрирует нотариус. Стоимость этой услуги составляет 0,5% от суммы сделки, но не выше 20 тыс. рублей. Таким образом, за составление договора купли-продажи квартиры стоимостью 1,7 млн рублей вам придется заплатить 8,5 тысячи. Обычно эти расходы оплачивают продавцы, но ситуации бывают разные, поэтому к этим расходам должен быть готов и покупатель.

Причем важно помнить, что за эти деньги нотариус удостоверяет только вменяемость сторон – продавца и покупателя – и не несет ответственности за риски, связанные с неточностью в договоре купли-продажи. И, если впоследствии Росреестр не примет такой договор, придется вторично оплачивать нотариальные услуги, чтобы внести изменения.

Будьте готовы и к другим расходам. Не исключено, что банк для подтверждения приватизации потребует справки из БТИ, а это еще около 2,5 тыс. рублей. Зачастую кредитно-финансовые организации просят и справку о тех, кто прописан в квартире. И если у продавца есть несовершеннолетние дети, то придется их выписывать и, соответственно, нести и эти расходы. 

Маткапитал «работает» на квартиру по своим законам

Все, кто имеет право на материнский капитал, знают: его можно потратить и на покупку недвижимости. Эти средства – хорошая альтернатива первому взносу по ипотечной сделке, который зачастую «наскрести» сложновато. Однако имейте в виду, что использование маткапитала в ипотеке осложняет сделки по продаже недвижимости, поскольку по закону после погашения ипотеки дети должны получить в ней свои доли.

Кстати, Пенсионный фонд не перечислит материнский капитал банку, пока вы опять же у нотариуса не зафиксируете обязательство по включению детей в долевую собственность ипотечной квартиры. В итоге, если спустя годы вы захотите расшириться и купить жилье попросторнее, вам предстоит целая серия сложных процедур, чтобы выделить доли детям и получить разрешение от органов опеки на продажу вашей совместной собственности. Кстати, это разрешение вам могут и не выдать – причин для этого может быть множество.

Все это необходимо учитывать еще на стадии планирования покупки квартиры.

– Подводя итог последнего десятилетия, а это были годы бурного развития ипотеки в России, можно сказать, что не у всех и не всегда покупка квартиры через этот механизм оказалась удачной, – резюмирует Оксана Мельникова. – Минимизировать потери смогли те, кто успел оформить кредиты по дифференцированным платежам и погасил заем досрочно, в срок до пяти лет. Трудно прогнозировать на перспективу, но сейчас цены на недвижимость и уровень процентных ставок очень привлекательны. Конечно, если бы десять лет назад нам сказали, что в 2017 году двушка будет стоить, как однушка в 2007-м, мы бы посмеялись над этим. Но все-таки именно сейчас я советую покупать квартиру и брать ипотеку, потому что ситуация на рынке сложилась максимально выгодная для заемщика.