Идея доходных домов – строений, в которых квартиры сдавались внаем, уходит корнями в дореволюционную Россию. Тогда предприимчивые дельцы строили такое коммерческое жилье для крестьян, перебравшихся в город в поисках заработка, мелких клерков, бедных студентов. Сегодня этот вид бизнеса, хотя и делает определенный вклад в разрешение жилищного вопроса, все-таки несет за собой серьезный шлейф проблем.
Общежитие коттеджного типа
Сейчас основные постояльцы «доходных домов», выстроенных частниками, – молодые семьи. Что мешает взять ипотечный кредит и почему выбор пал именно на такой вид аренды мы спросили у нескольких семей нашего региона.
Жительница Городища Ульяна Маркова вместе с трехлетней дочерью Настей и гражданским мужем Ренатом снимают квартиру в трехэтажном доме, который построил один из достаточно преуспевающих инженеров. «Рады тому, что есть крыша над головой», – делится Ульяна. Ипотеку их семье не потянуть – Ульяна, трудясь поваром, зарабатывает чуть более 11 тысяч рублей, ее муж Ренат, разнорабочий у частника – приносит 500 рублей в день.
В их доме живут восемь семей, в основном – молодежь в возрасте до тридцати лет. Стоимость крошечных квартирок – от семи с половиной до восьми с половиной тысяч рублей в месяц. Дом обустроен капитально – например, здесь имеется собственная котельная. Один казус – в вентиляцию часто задувает запах из системы канализации. В безветренную погоду это не ощущается, а вот когда дует сильный ветер – Ульяна бегом бежит в ванную, чтобы закрыть тряпкой вентиляционное окно и срочно воспользоваться освежителем воздуха. Причина – инженер оказался в большей степени коммерсантом, нежели собственно инженером. Наняв дешевых гастарбайтеров для постройки дома, получил такой досадный недочет. Исправить его можно только сломав стену и изменив положение вентиляционной трубы. Но пока есть спрос на крошечные квартирки, никто этого делать не собирается.
Десятки любопытных глаз
В Волгограде на сегодняшний день есть десятки доходных домов, большинство из них – в Дзержинском и Советском районах. Такие строения не по душе некоторым соседям – если вокруг обычные одно-двухэтажные коттеджи, то массивные стены трехэтажного доходного дома затмевают солнце. Жительнице частного сектора Дзержинского района Марие Васильевне Пименовой такое соседство стоило урожая помидоров – из-за высокой температуры на улице их приходилось ежедневно поливать, а тень поспособствовала гнили. Все грядки томатов пришлось выкорчевать. Семья Мартыновых специально продала квартиру и купила дом в Советском районе, чтобы двое их малышей не росли в «асфальтовых» условиях. Но радость от покупки собственного дома через год сменилась разочарованием – к июлю по соседству возник трехэтажный коттедж. «В течение какой-то недели в него въехало 12 семей, явно не родственников. Не по себе становится, когда выходишь утром во двор, а на тебя с любопытством устремлены десятки пар глаз», – жалуются Олег и Виктория Мартыновы.
Индивидуальный дом не должен быть гостиницей
По поводу этой проблемы архитекторы отделов администраций муниципалитетов разводят руками – принося проекты на согласование, хозяева строений уверяют, что это будет «индивидуальный» жилой дом. «Иногда приходится отказывать в разрешении на строительство, ссылаясь, что данное строение не впишется в общий ансамбль частного сектора, – делится главный архитектор администрации Городищенского городского поселения Александр Исаев. – Но по большей части, у нас связаны руки, и свое право на возведение трехэтажного дома гражданин может отстоять через суд». Его коллега из Волгограда, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Александр Моложавенко считает, что самым действенным вариантом охлаждения коммерческого пыла может быть снос, в тех случаях, если будет признано, что «доходный» дом возводится с нарушением строительных норм и правил, или как объект самовольного строительства. Прецеденты тому имеются. «Год назад на набережной Волгограда была снесена таким образом гостиница ИП Франгуляна, – рассказал он. – Если гражданин решил выстроить домовладение незаконно или с нарушениями, он не может противостоять тому, что приедут бульдозеры и разравняют место. И любой суд встанет на сторону администрации и комиссии по сносу, когда на строение отсутствуют документы, установлен ряд нарушений при его возведении».
По словам архитекторов, упрощенная система выдачи разрешений на строительство жилых домов, которая действует в России, не всегда положительно влияет на соблюдение градостроительных норм и правил, способствует росту «неучтенки» в сфере индивидуального строительства. Что, в свою очередь, ведет к неуплате налогов, – добавим мы.
Внятные документы
Как отметил заместитель начальник отдела по надзору Волгоградского регионального отделения Госстройнадзора Владимир Митрохин, на данном этапе начата совместная работа с администрацией области по выявлению неучтенного жилищного строительства, коим иногда являются доходные дома, нарушений градостроительных норм и правил по возведению трехэтажных домов для аренды посреди дачного массива. Корень всех бед, по мнению Владимира Борисовича, – в неправильном понимании населением упрощенной системы строительства. Разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома теперь не требуется. Достаточно принести техпаспорт из БТИ в регистрационную палату, и право собственности на объект зарегистрировано! Но иногда на месте предполагаемых частных домовладений появляются многоквартирные дома, гостиницы, магазины, предприятия по оказанию услуг населению и т. д. Назначение объекта очень сложно идентифицировать на начальных стадиях: стройка и стройка, а как доказать, что это не индивидуальное жилищное строительство? Выяснить, что на месте индивидуального жилого дома – объект другого назначения, возможно только в завершающей стадии строительства. Госстройнадзор пытается положение дел поправить с помощью рейдов специалистов. Начато широкое взаимодействие с органами местного самоуправления, архитекторам даются настоятельные рекомендации представлять исходные разрешительные документы более внятными и ясными, чтобы так называемые градостроительные планы земельных участков, которые выдаются застройщику, содержали полную информацию: параметры объекта, этажность, назначение и т. д.
МИР на земле!
«Закрыть» спрос на неудобные во всех отношениях «доходные» дома и привести в порядок ситуацию с незаконным, стихийным строительством жилья, способна принятая областной думой в июле долгосрочная региональная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 годы с объемом финансирования свыше 158 миллиардов рублей. В ходе реализации программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья эконом-класса. Обеспечить квадратными метрами нуждающихся собираются, прежде всего, путем развития системы ипотечного кредитования, молодежных строительных кооперативов. Ожидается, что после реализации уже через пять лет доля ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья, соответствующего стандартам качественного эконом-класса, увеличится до 60%. Доходные же дома «подозрительной» постройки потеснят муниципальный социальный найм и целые микрорайоны для молодежи.
По информации председателя комитета по строительству администрации Волгоградской области Екатерины Белоконь, благодаря программе предусмотрен целый ряд мер, позволяющих молодым семьям участвовать в ипотечном кредитовании даже с небольшим семейным доходом. Ведется совместная работа с банками региона по созданию доступной системы жилищного кредитования, с частичным возмещением за счет бюджетных средств. В рамках проекта под рабочим названием «МИР» планируется освоение значительных площадок под жилье для молодых семей. Причем такие микрорайоны будут возводиться не только в областном центре, но в поселках области, что привлечет молодых специалистов для работы в селе.
В ближайшее время специалисты комитета по строительству планируют рабочий рейд по поселениям региона – хотя программа утверждена и обеспечена первичными финансовыми средствами, сотрудники будут корректировать ее исполнение в соответствии с пожеланиями населения, в том числе и с молодыми семьями.
